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央行报告紧盯居民购房违规加杠杆 房贷政策松绑无望
央行报告紧盯居民购房违规加杠杆 房贷政策松绑无望新浪财经APP缩小字体放大字体收藏微博微信分享301
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少数银行房贷利率高位回调但整体稳定 央行报告紧盯居民购房违规加杠杆
调控持续高压 房贷政策松绑无望
来源：经济参考报
楼市风光不再，房价、地价降温迹象明显。与此同时，最新发布的相关研究机构报告以及记者调查采访结果显示，银行房贷政策未见松动，房贷利率并未出现大面积回落。业内人士表示，近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注，预计楼市调控政策以及相关信贷政策从严态势难以改变。
楼市降温迹象明显
“我把房子的售价从之前的498万元调到480万元，便宜了18万元。”北京的王先生打算卖掉他在双井的老房，一开始还想往上调价，最终不得不跟随楼市大势，在11月10日调低了房子报价。
今年楼市“金九银十”风光不再，多地房价出现明显松动。国家统计局公布的数据显示，9月房价环比涨幅超过1%的城市为34个，较8月减少30.6%;涨幅超过2%的城市为6个，较8月减少三分之二。
成交量方面，麦田房产数据显示，10月北京二手住宅整体网签量为8879套，是今年3月以来的最低位，环比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，环比减少18.4%，同比减少34.3%。
“10月买方整体议价幅度明显增大。”麦田房产分析师表示。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月客户议价空间为2018年以来的最高水平。上述麦田房产分析师指出，在双方议价中降价房源比例达到95%。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%至10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，是今年以来的高位。
除房价有所松动，地价溢价率也逐渐降低。中原地产研究中心统计数据显示，50个城市中有46个城市出现平均土地溢价率下调，占比高达92%。与此同时，多个城市地块出现流标。中原地产首席分析师张大伟表示，最近监管部门对信托机构的资金流向监管趋于严格，部分房地产企业由于融资渠道收紧而对总价较高的地块十分谨慎，拿地意愿并不强烈。
整体而言，库存上升、房产交易速度放缓，已经成为现阶段楼市的主要现象。库存方面，日前，北京年内商品房住宅供应套数达到32739套，是该数据最近三年首次超过3万，去年同期住宅供应量只有20269套。房产交易方面，北京多位中介机构工作人员告诉记者，最近二手房交易情况基本平稳，也有部分中介表示交易量下滑。“现在住房政策收紧，对供需都有影响，交易情况不如从前。”一位链家工作人员告诉记者。
房贷利率整体未回落
楼市降温之下，有媒体近日报道称，部分城市房贷利率有下调迹象，这被视为房贷政策松动的信号。不过，根据融360大数据研究院发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月全国房贷利率方面，首套房及二套房贷款利率平均值保持上升，涨幅持平上月。
该报告显示，一线城市及二线城市利率中出现部分银行房贷利率高位回落的情况，但总体利率水平保持平稳，未来出现房贷利率大面积回落的可能性不大。
《经济参考报》记者日前走访了北京近10家银行支行，发现北京并未出现明显的房贷政策松动迹象。在记者走访的近10家支行中，中建工农四大国有银行、中信银行(5.740, 0.02, 0.35%)和华夏银行(7.920, 0.06, 0.76%)等多家股份制银行以及北京银行(6.070, 0.03, 0.50%)等城商行支行工作人员均表示，目前实行基准上浮10%的首套房贷款利率政策，与之前保持持平。只有民生银行(6.210, 0.01, 0.16%)某支行工作人员表示，首套房房贷利率出现下调，由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人员告诉记者，目前他们并未收到下调房贷利率的相关通知。
贷款速度方面，多家银行工作人员表示，与之前没有出现明显变化，根据房屋状况、个人征信情况等一般在一周到一个月左右不等。
上述报告数据也显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比9月上升0.18%，涨幅保持较低水平。在全国35个城市533家银行中，出现首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家，但回调的幅度一般在5个百分点左右，利率仍维持在基准上浮15%至20%的水平。
融360分析认为，虽然少数银行存在高位回调，但目前整体趋势稳定，未来继续出现大面积回调利率的可能性较小，政策框架内房贷市场的治理仍趋严。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼在接受《经济参考报》记者采访时表示，少数银行、个别地区房贷利率有所下降，主要是受市场流动性影响，不意味着房地产市场松绑。“今年以来央行四次降准，银行流动性相对宽裕，部分银行基于自身业务发展考虑对住房贷款利率进行了调整，并不代表楼市调控和整体房贷政策的放松。”
房贷政策仍将从紧
业内人士表示，近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注，楼市调控政策以及相关信贷政策预计将持续收紧。
最新发布的中国人民银行《中国金融稳定报告(2018)》专门辟出“住户部门债务分析”一章节来对居民加杠杆现象进行阐述，凸显监管部门对于这一问题的关切。该报告称，我国居民购房存在违规加杠杆情况。2017年短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。这一现象的出现，部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。
董希淼分析称，我国居民杠杆率从国际比较来看不算很高，但近几年上升速度很快，其中居民住房贷款的增长起到了很大的助推作用。
从去年开始，在多个监管部门的政策调控下，银行一直执行较紧的房贷政策，而银行房贷增量也出现一定幅度下降。央行日前公布的数据显示，截至9月末，我国个人住房贷款余额为24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比去年末回落4.3个百分点。业内人士预计，从紧的政策走势不会发生变化。
董希淼表示，下一步，应将货币政策保持在稳健中性的状态。央行可通过多种手段适度调节市场流动性，但切勿让货币政策滑向宽松，以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实施严格的差别化住房信贷政策。同时，进一步完善住房保障体系，尽快形成中低价位普通住房的有效供应，加快廉租房、公租房等建设
