“3·17新政”出台后，不少北京购房人对于北京实施“认房又认贷”的标准格外关注，纷纷致电北京晨报，咨询如何区分首套和二套房。为此，北京晨报记者邀请业内专家，为北京购房人甄别首套房与二套房指点迷津。

　　  北京单身人士

　　  第一种情况 “无房无贷”买房算首套

　　  今年30岁的张先生是北京人，属于单身，一直租住在朝阳区一套两居室里。他名下没有住房，也没有贷款记录，今年他打算贷款购买西城区一套54平方米的住房，他不知道自己买房究竟算几套房，想向专家咨询一下。

　　  伟嘉安捷分析师吴昊对北京晨报记者说，“在3月17日以后，北京严格执行‘认房又认贷’标准。张先生是北京本地人，因为已经具备独立的购房能力，按照他单身的情况来看，可以在北京限购一套住房。由于张先生名下没有住房，也没有贷款记录，所以他买房可以算作首套房。”

　　  第二种情况 外地贷款记录影响北京买房

　　  40岁的程先生是北京人，至今单身一人。十几年前，他被单位派到外地工作时，通过商业贷款买过一套住房，现在已经提前还清了贷款并且卖掉了住房。最近，程先生通过中介门店找到了一套150平米的四居室，他想了解自己的情况在北京买房能否算首套房。

　　  “因为北京执行‘认房又认贷’标准，是认贷款记录的，而这个贷款记录是全国联网的，所以程先生即便已经还清贷款且卖掉了外地住房，在北京买房仍然会被算作是二套房。”吴昊说。

　　  京已婚人士

　　  第一种情况 卖房无贷款记录算首套

　　  关先生和妻子结婚七年了，结婚时他的父母出资全款买了一套婚房，房子写在关先生夫妻名下。如今关先生的儿子已经四岁了，今年春节后妻子再次怀孕了，家里有了第二个孩子，关先生打算把这套婚房卖掉换个大房子。他通过中介挑选了一套100平方米的大三居，但是他对于自己买房的情况究竟算几套房，心里并没有底。

　　  吴昊表示，“关先生和妻子是北京人，而且名下仅有一套住房，符合北京已婚人士的限购条件，可以再购买一套住房。由于他们名下的婚房是当年全款购买的，并没有贷款记录，所以只要将名下这套住房卖掉，再买房可以算作是首套房。”

　　  第二种情况 有贷款记录再买房算二套

　　  邱先生和妻子在几年前贷款购买了一套朝阳区的小两居，目前尚在还贷期。今年他们想换个大房子，通过朋友选中一套150平方米的房子。因为他们名下的房贷没有还清，所以想提前还款再买房，他们不知道自己的情况算是首套房还是二套房。

　　  “在北京楼市新政实施后，邱先生名下有一套贷款购买的住房，而且尚处在还贷期，即便是他结清了贷款，他的名下也已经有了一次贷款记录，再买房时将被算作是二套房。”北京晨报记者 武新

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　　  外地人买房如何算套数

　　  不仅是北京人关心北京楼市新政，不少外地人也关心北京楼市新政。其中有些外地人打算在北京买房，想了解自己买房属于首套房还是二套房。对此，让我们听一听业内专家的支招建议。

　　  外地贷款记录影响北京买房

　　  姚先生是山西人，来北京后在一家商场做库管。因为姚先生是单身，所以一直租住在单位集体宿舍。在来北京之前，姚先生的家人为他在老家贷款买过一套住房，现在已经还清了贷款。今年他想自己在北京买套住房，不知道该算作首套房，还是二套房。

　　  伟嘉安捷分析师吴昊告诉北京晨报记者，“3·17新政”出台后，从各家银行出台的细则看，央行的征信系统属于全国联网，如果购房人在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录，在北京也都可以联网查到，在本次的新政要求下，在北京无住房，但只要有过住房贷款记录，即便已经还清，在北京购买住房，也是按照二套房政策执行。所以姚先生有过贷款记录，在北京买房属于二套房。

　　  配偶有贷款记录影响家庭买房

　　  林先生是浙江人，几年前他与妻子将生意做到了北京，于是两人决定在北京买房。林先生本人名下无住房，也无贷款记录，但是林先生的妻子在老家贷款买过一套房，来北京前已经提前还清了贷款，并且卖掉了住房。林先生想用自己的名义申请再贷款买房，想知道能不能算作首套房。

　　  “虽然林先生名下没有住房也没有贷款记录，但他的妻子在老家贷款买过住房。在“3·17新政”实施后，这样的情况并不符合首套房贷政策。因为本次执行的新政是要求以家庭为单位进行，其中包括本人及配偶，林先生的妻子在外地有贷款记录，所以即便还清了贷款且已卖掉了住房，他们再次买房仍然会被算作是二套房。”吴昊说。

　　  全款房产卖掉再买房算首套

　　  姜女士是上海人，几年前在朝阳区全款买过一套住房。因为最近换了工作，她卖掉了这套房子，打算在海淀区单位附近再贷款买套新房。姜女士名下没有贷款记录，所以想了解自己再购房算首套房，还是二套房。

　　  吴昊认为，按照以前的旧政策，姜女士买房后又把房子卖掉，名下没有贷款记录和住房，再买房可以算作首套房。在“3·17新政”实施后，姜女士名下没有住房，也没有贷款记录，她买房仍然可以算是首套房。

　　  北京晨报记者 武新