宋易康

　　[在监管政策引导及利率市场成本双重因素影响下，2018年个人按揭贷款增幅将同比收窄]

　　继春节前广州国有大行纷纷将房贷利率上调至基准利率上浮10%，部分银行宣称暂停房企融资新增额度后，春节后的房贷市场依旧呈现收紧态势。

　　第一财经记者近期在北京调查发现，虽然北京地区国有大行仍将首套房个人按揭贷款利率维持在上浮5%，大部分股份制商业银行也维持上浮10%，与去年不变，但已有部分银行上调至上浮20%甚至更高。同时，多家银行个人按揭贷款也出现额度紧张的情况。

　　某直辖市分行副行长对第一财经记者表示，在监管政策引导及利率市场成本双重因素影响下，2018年个人按揭贷款增幅将同比收窄。“信贷资源投放不再偏好房地产，也会导致个人按揭贷款额度紧张。”一位股份行内部人士对记者表示。

　　另外值得关注的是，对一直处于高压监管态势下的“房抵贷”，2月28日，中信银行“一刀切”主动叫停半年200万元以上额度个人住房抵押贷款。在房地产调控大背景下，经营性的个人住房抵押贷款一直是一些一线城市个人按揭贷款的“替代品”，中信银行此举在北京银行(7.340, 0.03,0.41%)业中比较罕见。

　　个人按揭上浮10%成常态

　　在第一财经不完全调查的北京地区13家银行房贷利率情况中，虽然四大行、招商银行(30.550, 0.25, 0.83%)、大华银行、北京银行目前首套房均执行基准上浮5%的市场最低价，交通银行(6.510, 0.01, 0.15%)、民生银行(8.490, 0.00, 0.00%)及浦发银行(12.450, -0.01, -0.08%)维持上浮10%，与去年持平，但也有部分银行已经率先提价或在酝酿调价中，少部分银行将首套按揭贷款利率上调至上浮20%甚至更高。

　　以光大银行(4.330, 0.02, 0.46%)为例，去年年底该行北京分行将首套按揭贷利率上调至基准上浮20%。即便如此，光大银行个贷部经理对记者表示，目前贷款额度依旧紧张。

　　而中信银行北京某支行客户经理对第一财经表示，该行对于首套房个人按揭贷款利率近期将作出调整，上浮情况尚未确定。

　　北京银行客户经理也对第一财经称，“目前还在等通知，如果客户符合要求，征信没有问题，原来执行的是基准上浮5%，但是以行里实时政策为准，不明确承诺也不排除近期继续上浮的可能。”

　　在这13家银行中，只有外资行中的汇丰银行一家有选择性地下调了个人按揭贷款利率。第一财经获悉，该行2月初进行政策调整，将200万元以上额度的个人按揭贷款利率由基准上浮10%下调至上浮5%，不过200万元以下则维持基准上浮10%不变。

　　业内人士指出，与春节前国有四大行对广州地区的住房按揭利率提升至基准上浮10%相比，北京房贷利率仍有进一步上浮空间。

　　“目前北京地区常见批出利率为基准上浮5%，因为发放个人按揭贷款的主力是四大行，所以北京房贷利率在一线城市中不是最高的。”一位房贷中介对记者称。

　　上海方面，融360网站显示，上海多家股份行如广发、兴业、民生等首套房贷款利率为上浮10%。虽然大行中如农行、交行等标注最低利率为基准或9.5折，不过常见批出利率仍为基准上浮10%。

　　多家股份行称额度不足

　　“额度不足。”“我们银行放得特别少。”“很久没做过了，确实有额度但不知道什么时候能放款。”包括浦发、民生、光大等多家股份行一线个贷部客户经理对第一财经表示。

　　以民生银行为例，该行客户经理指出，北京分行近年来侧重点已不是个人按揭贷款，整个分行放款呈现逐年下降态势。“分行负责批个人按揭贷款的评审就一个人，支行也没什么人报个人按揭贷款，业务量非常小。”他向记者透露。

　　无独有偶，记者从浦发银行北京某支行个贷部经理处了解到，从2017年开始，该行北京分行个人按揭贷款便开始向抵押类贷款转型，按揭贷款比例明显下降，而抵押类贷款中则以房屋抵押经营贷款为主。当记者询问300万元按揭额度能否顺利放款时，客户经理称“不好说”。

　　一般情况下，如果分行额度不足，会影响客户个人按揭贷款的放款时间。虽然不会出现拒贷的情况，但要排队放款，增加贷款期限。

　　记者了解到，即便从2017年起，北京地区个人按揭贷款利率经过六度上调后才来到基准上浮10%的“高位”，但在银行业内人士看来，个人按揭贷款依旧是“亏钱”买卖。“按现有基准上浮10%放首套个人按揭贷款也不挣钱。”上述民生银行客户经理对记者表示。

　　国家金融与发展实验室副主任曾刚对第一财经记者指出，从银行自身考虑，目前贷款额度紧张，贷款需求相对旺盛，银行在进行资产配置时愿意配置收益更高的资产。虽然个人按揭贷款在基准利率上上浮，但依然无法与企业端融资利率相提并论。同时，目前银行流动性压力相对较大，在贷款资产期限结构上，也倾向期限短的资产。由此，个人按揭贷款无论是从价格还是期限抑或国家政策三方面都不占优势。

　　“从目前市场看，资金成本呈上升态势，而对于商业银行而言，首套房利率即便较基准上浮30%，也只多了近1个百分点(按公积金贷款利率3.25%计)。”上述直辖市分行副行长指出。

　　他还表示，目前监管要求商业银行个人住房按揭贷款的占比、增幅都不能快于上年，所以按照政策要求也会呈现逐年下降趋势。

　　不过第一财经也发现，与股份行房贷规模缩减、额度不足相比，北京地区建行某个贷客户经理则表示，目前额度充足，如果夫妻双方收入在3万元以下可以不提供流水，收入证明能覆盖月还两倍，并要求无征信逾期或不良记录。

　　“房抵贷”遭遇严监管甚至暂停

　　在个人按揭贷款业务不断加价且额度收紧的大背景下，一些股份行一年前已开始转型。其中，抵押类贷款中如用于个人经营性质的房地产抵押贷款与消费贷是两个重点转型方向。

　　所谓个人住房抵押贷款，与一般意义上的首套、二套房个人按揭贷款不同，前者是拿着已经有的房子向银行抵押贷款，一般用于企业经营活动等;后者则是从银行贷款用于买房。

　　不过，由于此前出现过有人通过个人住房抵押贷款、消费贷从银行获得资金后用于炒房等金融乱象，北京银监局今年在针对辖内银行业房地产业务明确的5项禁令中也三令五申，不得以“房抵贷”、“置换按揭”等名义发放实际用于购买个人住房的贷款。

　　2月28日，第一财经记者从中信银行获悉，该行近期暂停了北京地区200万元以上的房屋抵押经营性贷款。

　　当日，中信银行相关负责人对第一财经记者表示，此举是为确保该行信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费，严格落实差别化住房信贷政策，严防信贷资金违规流入房地产市场。该项调整不会影响北京市居民及企业的正常购房信贷需求。

　　记者还了解到，目前北京地区多家银行的个人住房抵押贷款业务正常运转。招商银行北京某支行客户经理向第一财经称，该行目前房屋抵押经营性贷款正常，未区分200万元额度上下的不同政策。

　　但目前银行对个人住房抵押贷款都实施较严格的监管。例如，浦发银行发放的个人房屋抵押贷款主要走受托支付的渠道，用于个人从事的公司经营性贷款，由银行直接将贷款打给上游企业。此外，该行消费贷最高只能贷款30万元，30万元以上也需走受托支付形式。

　　附表 北京地区13家银行房贷利率情况

　　银行 首套个人按揭贷款较基准利率上浮

　　工商银行(6.720, 0.05, 0.75%) 5%

　　农业银行(4.140, 0.01, 0.24%) 5%

　　中国银行(4.240, 0.01, 0.24%) 5%

　　建设银行(8.290, -0.02, -0.24%) 5%

　　北京银行 5%

　　招商银行 5%

　　大华银行 5%

　　汇丰银行 200万元以上5%;200万元以下10%

　　交通银行 10%

　　民生银行 10%

　　浦发银行 10%

　　中信银行 近期将调整

　　光大银行 20%

　　数据来源：第一财经根据调查情况整理