从北四环健德门出发，沿京承高速、大广高速一路自驾约130公里处，位于京郊国际旅游区古北水镇，背靠司马台长城，是龙湖集团在京的首个旅游地产项目长城源著，三年清盘，全盘实现40亿元销售额。同样从健德门出发，沿京藏高速向北再向西自驾80多公里后，群山环抱的官厅湖旁，鸿坤开发的旅游度假盘悦山湖正计划入市。更远的地方，距北京“3小时度假圈”中，奥伦达和阿那亚文旅大盘已经进入运营期。

　　“在北京周边的东北和西北方向沿线，近年来不少全国知名房企开发了一些文旅大盘，其中多数项目五成以上的客户来自北京。”某位操盘两个文旅项目人士接受《证券日报》记者采访时表示，在北京房价越来越高，重重限制性政策高压之下，随着消费需求的升级、周边度假地产配套体系成熟、板块被利好政策辐射和后期运营收入提升等因素，这些度假房产正成为中产阶级的度假第二居所和刚性投资标的。

　　有统计数据显示，截至目前，百强房企中的三分之一已经切入文旅地产领域分食蛋糕，然而其“圈地”惯性、概念强于落地的实操手法也引发行业诟病，但在政策利好区域，有想法的开发商已经把运营性收入作为考核团队的指标之一。这意味着房企开始挖掘文化消费在空间中的增值收益，探索新的盈利模式，而运营好的项目入住率确实也在不断提高。

　　京内人京外购房忙

　　在这一轮调控中，投资环北京区域住宅的炒房客已心凉，但北京周边的个别文旅项目似乎价格相对坚挺一些。

　　“三年前，我买了一套长城源著一期联排别墅跃层，当时总价是150万元。后来二期开盘时，我的同事买了一套，价格涨到了180万元。”王女士(化名)向《证券日报》记者表示，“三年前的一个周末，我和家人去司马台长城附近度假，看到这个项目的房子总价在50万元-180万元之间，就买了。因为100多万元，在北京根本买不到什么房子。而且这个项目可以用公积金贷款，还贷利率很低，所以当时身边很多朋友也都很感兴趣。”

　　“长城源著属于北京郊区项目，要求购房者拥有北京的购房资格，因此95%以上购房者来自北京。”原长城源著负责人向《证券日报》记者透露，这些客户以30岁至45岁居多，时间相对充裕，有度假习惯和需求，一般在北京已有房产，同时手里闲置资金没有更好的投资方式，最终选择购买了这个既能满足度假需求又能保值增值的项目。他进一步透露称，来自北京朝阳区和海淀区的客户居多，整盘自住客户成交率高达45%。

　　无独有偶，不远处属于河北的饮马川项目则正在销售联排别墅，不需要北京购房资格，小户型新房也正准备入市。“别墅总价在300万元左右，80平方米户型总价则较低。”该项目销售中心人士向《证券日报》记者表示，“我们的客户大部分都来自北京，或者一些外地人，以养老需求为主。”

　　在北京东北沿线上，另一个以长城资源为依托的文旅项目聚集地是金山岭区域，在这个自古就是进出北京的咽喉要道上，近两年来，碧桂园、恒大、华夏幸福(26.590, -0.72, -2.64%)、阿那亚等上市公司和国内行业龙头企业纷纷前来投资，一大批投资数十亿元至上百亿元的旅游度假项目先后启动，其瞄准的主体客群依然来自北京。

　　而在北京西北沿线上，多个文旅项目也正在加速建设中，包括碧桂园和鸿坤等房企布局的项目。“鸿坤·悦山湖即将入市，目前蓄客客户主要来自北京。”该项目负责人向《证券日报》记者表示，项目户型面积从70多平方米至150平方米不等，具有面积小、总价低的特点，后期还有提供租赁托管等服务的计划，因此吸引了大量来自北京的潜在购房者。

　　正如上述操盘手所示，周边多数的休闲度假盘，其客户大多数来自北京。此外，部分项目这一比例甚至高达50%以上。除了区域冬奥会等利好辐射外，很多项目本身商业、文化、教育等全配套体系都在规划中，有些甚至日趋成熟。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人长期居住，年轻人周末两天来陪老人度假。盘整近年来多个销售较好的项目来看，加入升级服务后，总价200万元以内，功能达到别墅级体验的房产将是市场认可度较高的主流产品。但要保证一个大盘的入住率，开发商接下来思考的则是，怎样提高项目的整体运营收入，使溢价率持续提升。

　　提升运营性收入

　　一般来说，文旅项目前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。若运营不力，则会影响体验式业态，进而影响地产项目销售。

　　这方面，古北水镇及周边文旅产业却可说是少见的教科书式案例。机构数据显示，古北水镇近年来发展迅猛，2017年景区实现营收9.79亿元，同比增长35.16%;全年累计接待游客275.36万人次，同比增长12.89%。而与之相呼应联动的司马台长城景点，也成为近年来京郊游非常重要的客群目的地，客流量逐年递增。

　　据了解，由于古北水镇、司马台长城一带客流不断上升，景区附近民宿产品租金一度非常高。诸如长城源著这样品质与服务配套水准较高的文旅地产项目，目前旺季租金最高可达到3000元/晚，淡季则有不同层次的降低。

　　“通过自营，平均每年租金收入在6万元-7万元之间，一个月平均租金收入5000元是正常水平。当初买房时，没想到租赁情况这么好，经营得好的业主回报率可以达到10%，多数平均回报率至少5%。早期利用公积金买房的业主，回报率普遍偏高。有些业主为了省心，还将房产托管出去，与托管方共同分享租金。”上述长城源著项目业主王女士向《证券日报》记者透露，“我现在并不想卖掉这套房，因为没有什么投资渠道，手里拿着还能每年有稳定的租金收入。”

　　“北京周边的度假地产是在逐渐升级的。最早的度假地产产品单一，多是联排或者双拼别墅，周边可能有些景区，满足一些有钱人简单度假的需求;再后来，中产、白领等客群有了周末度假需求，北京周边开始出现依靠长城、山或者湖等人文和自然资源的度假业态，多是小面积但在功能上可以达到别墅体验的产品;现在购买度假产品的业主则不光是买房子，而是更要享受开发商提供的后期服务，配套要求也在升级，不仅要求有自然景观，还需比如产业、商业、文化、医疗和教育等全生活度假配套体系。”上述操盘手向《证券日报》记者表示，目前来看，开发商都在考虑获得长期运营收益。

　　“景区+长城+住宅民宿的商业模式，使龙湖首个度假地产项目开发模式跑通，接下来，龙湖将在金山岭布局第二个北京周边的度假地产项目。”上述人士称，届时也将更注重运营性服务收益，在房产本身溢价和运营收益上发力。