住宅地价涨幅连续6季度放缓 一线城市表现冷热不均

　　时代周报记者 谢中秀 发自北京

　　种种迹象表明，地市秋意渐浓。

　　时代周报记者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年来全国住宅地价走势情况发现，全国主要城市住宅地价均价已经从5305元/平米涨到了7385元/平方米，涨幅达39%。

　　在此期间，随着2016年底新一轮调控开始发力，地价涨势被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度，全国住宅地价环比涨幅连续8个月收窄。

　　自然资源部直属中国国土勘测规划院近日发布的《2019年第三季度全国主要城市地价监测报告》(以下简称《2019年三季度报告》)也显示，截至2019年第三季度，住宅地价同比增速已经连续6个季度放缓。

　　根据《2019年三季度报告》，在短暂的二季度冲高之后，三季度全国主要城市住宅地价环比增幅重回收窄通道。2019年第三季度，全国主要监测城市住宅地价环比增长1.24%，较上一季度下降0.46个百分点。

　　“调控政策和资金趋紧是最主要的原因。”同策研究院总监张宏伟对时代周报记者表示，“今年六七月份以来，房企融资环境不断收紧，另外市场销售回款速度放慢，两个因素都直接导致了企业的资金面紧张，所以房企拿地趋于谨慎，地价增幅放缓。”

　　在政策持续加码的效力下，地价涨幅放缓或已成定局。“受扩大土地供应、改革出让方式和加强监管整顿多维度举措影响，土地溢价率也持续走低。”交通银行(5.640, -0.02, -0.35%)金融研究中心资深研究员夏丹在接受记者采访时表示。

　　地市凉意来袭

　　这一轮地市凉意覆盖了全国大部分区域。

　　根据《2019年三季度报告》，第三季度，无论是从全国维度，还是分重点区域和一二三线级别城市来看，住宅地价环比增速都有所回落。

　　在全国范围内，2019年第三季度，全国共有94个城市住宅地价环比上涨，较一季度减少8个，另有7个城市住宅地价环比下降，较上一季度增加6个。此外，长三角、珠三角、环渤海三大区域三季度住宅地价涨幅均有所回落;一线、二线、三线城市住宅地价环比增速较上季度分别下跌0.25个百分点、0.71个百分点和0.25个百分点。

　　二季度短暂冲高是三季度回落幅度凸显的原因之一。“今年年初，受政策调整预期，以及房企资金面宽松等因素影响，地市呈现了一波‘小阳春’。”张宏伟表示。

　　如果拉长时间轴，近四年全国主要城市地价走势中，有个明显转折点，即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度，我国地价环比增幅持续走高，但在2017年第二季度之后，则向下收窄。

　　“这轮调控从2016年9月30日就已开始，但由于政策具有惯性和滞后性，所以数据显示2017年前两个季度我国地价仍保持一定增长态势。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

　　“整体来看，受前期市场运行惯性、房地产市场分化以及政策效应滞后性等多重因素影响，一线城市住宅地价仍处高位盘整，三线城市则有明显上升迹象。”中国国土勘测规划院也在《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》中解释。

　　“2017年房地产调控和供给侧改革明确要求各地合理安排住宅用地供应，并编制完成住宅用地供应中期和三年滚动计划，热点城市都着力提高了住宅用地的供给力度。同时各城还积极探索新的土地出让模式，如对土地出让设置最高限价、限地价竞房价/竞自持面积/竞投养老设施面积等。” 夏丹指出。

　　一线城市冷热不一

　　城市间的微观差异也在显现。

　　四个一线城市中，北京和深圳仍有热度。10月15日，北京推出亦庄旧宫、大兴孙村和通州马驹桥三宗地块，其中位于五环内的旧宫地块最终以49次举牌、总价44.3亿元、溢价率34.2%被电建+京能联合体拿下。

　　深圳今年6月一次性出让5宗宅地、吸引30余家房企争夺后，10月23日，再挂5宗宅地，起始总价126.78亿元，拟于11月22日出让，吸引市场关注。

　　但上海和广州地市颇有“凉意”。10月，上海挂出5宗地块，2宗宅地、3宗商地，其中宝山区杨行镇宅地曾于2018年挂牌出让，但当时根据出让人申请，中途终止了出让。时代周报记者注意到，2019年9月该地块再次挂牌，已下调起拍楼板价近5000元每平米。10月14日，该地块以底价成交。

　　在广州，据克而瑞广州区域统计，10月已有6宗宅地临时撤牌。其中，10月24日，天河广氮宅地终止网上挂牌。同日挂出的白云江高镇宅地、从化太平镇宅地均因故终止出让。

　　“受市场大环境影响，广州今年下半年地市转冷，政府为规避流拍给市场带来的负面影响，故本月宅地频频撤牌。”克而瑞广州区域判断。

　　更为直观的价格方面，中原地产研究中心数据显示，今年前三季度北京和广州溢价率分别下降27.36%和33.57%。另据中国国土勘测规划院数据，上海地价同比环比下降明显—在2018年第四季度和2019年第一季度，上海市住宅地价环比为负增长，分别为-0.25%和-0.17%;从同比来看，2019年第三季度上海市住宅地价也呈现了负增长(-0.19%)。

　　中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者解释，整体来说，上海和深圳的楼市比较坚挺，房价也处高位，连带地市表现较好。对北京来说，北京市场也非常优异，但是由于北京土地全面限价，并且供应多，所以价格较为稳定。但广州则是近期市场表现较弱，土地溢价率开始明显下调。

　　除了四个一线城市，热点二线城市之间的地价走势也出现分化。。

　　2018年，杭州以2489亿元土地出让收入夺得全国第一，但在地价方面，却有些褪色。中国国土勘测规划院数据显示，今年三季度杭州住宅地价环比呈现负增长。

　　而与杭州“一衣带水”的宁波表现亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度，宁波已经连续两个月保持环比增幅3%的高速增长。

　　卢文曦对时代周报记者表示：“在今年稳房价、稳地价、稳预期要求下，杭州针对较热的土地市场火速出台了针对性政策，6月底开始在土地出让环节实行‘双限’。受此影响，杭州地价降温明显。当一个城市限制较多，资金自然而然会转去其他城市，宁波就是受益于杭州调控从严，承接了热点城市外溢资金投向，从而使当地地市热度上升” 。