房贷证券化上正轨需8至10年 央行被指画饼充饥

　　时隔多年，mbs(住房抵押贷款支持证券)重新出现在公众视野，这项看似能为盘活更多存量资金的政策给楼市复苏带来了无限潜能。

　　央行、银监会此前联合发布通知，提出要增强机构个人住房贷款投放能力，明确鼓励银行业金融机构通过mbs、发行期限较长的专项金融等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　据《华夏时报》记者了解，央行9·30新政后，目前已有几家银行加快了筹备相关发行工作。此外，多家银行在mbs的研究、发行领域也开始投入更多精力。

　　不过不少银行业人士坦言，由于缺乏做大mbs的相应市场机制，目前银行发行mbs只能停留在小规模的尝试阶段，如要借此实现增加住房贷款发放的功能，则须后续相关机制的建立以及更多实际政策出台。

　　短期难见利好

　　相较于以往在信贷方面的政策，此次央行9·30新政从资金供给的角度，为金融机构筹集按揭资金、盘活存量房贷资金、扩大业的资金来源提供了解决方案，手段包括mbs以及res、中票等。

　　“实际上，我们银行内部对mbs一直在研究，也做过相应的发行方案，但因为只是作为我们全产品链上的一小部分，规模并不大。”某股份制银行投行部负责人告诉记者，此次9·30新政之后，对mbs的研究发行将会提速。

　　具体而言，mbs是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资金池，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给mbs的投资者。

　　在9·30新政出台后，有媒体报道，拟发行个人住宅抵押贷款支持证券(rmbs)。对此，交行相关人士告诉记者，交行此前对rmbs一直有研究，即使准备发行相关证券产品也是出于自身需求，与央行新政关系不大。

　　此外，记者也咨询了四大国有银行及多家股份制银行，部分房贷投放量多的国有银行和银行都表示有兴趣，但还没有开展相关动作。

　　“不过作为我们银行来说，推动mbs的动力是收益，如果收益达不到，又存在市场的话，这类业务很难做大规模。”上述股份制银行投行部负责人指出。

　　招商证券分析师丁文表示，从此前国内已发行的mbs产品来看，发行利率一般会在5.8%-6.5%之间。与房贷利率水平相比，这一发行价格对于银行来说收益并不理想，如果计入发行成本甚至还可能“亏本”。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，从长远来看，央行此次提出的mbs等方式均有利于拓宽银行业房贷资金的来源，但短期内很难体现效果，同时mbs等措施也很难降低银行资金来源成本高的问题。就四季度来看，无法有效为增加住房信用投放提供帮助。

　　“央行的做法其实是给银行画出了一个饼，实际利好作用并不大。”业内分析人士陈剑波指出，从目前来看，政府部门希望能通过降低房贷利率、增加银行在房贷方面的资金投放来提振房地产市场的信心，甚至直接提振市场成交，但是由于银行信贷规模本身就有限，利率打折后投放房贷的动力不足，因此政府部门就给出了这样的方式，“这一政策的信号意义会更强。”

　　此前有媒体称，国内商业银行存量房贷资产约为10.7万亿元，因此有10万亿房贷余额可被证券化。但业内分析人士坦言，在吸取美国“两房银行”破产教训后，房贷资产不可能无限度证券化，只有其中的优质房贷资产可以证券化，这一占比通常不到总量的一半。而对于国内市场而言，目前处于mbs的起步阶段，国内存量房贷资产最多有10%，也就是1万亿元可以进行证券化。

　　走上正轨需8-10年

　　“住房贷款资产证券化是个趋势，虽然在政策层面上央行及银监会愿意推动，但其市场机制、运作模式还有待建立和完善。”交通银行首席经济学家连平认为，要盘活存量市场，需要有配套措施，以解决规模问题。

　　实际上，mbs最早在上世纪60年代的美国出现。在80年代美国mbs业务获得快速发展时，mbs余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展，不过美国的次贷危机也由此而生。

　　2005年，央行就曾宣布mbs试点正式启动。当年12月，由建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间。但由于监管部门对美国次贷危机教训心存担忧，所以，2008年后，包括mbs在内的资产证券化试点陷入停滞状态。

　　“政府部门及部分银行对mbs等金融创新下带来的风险一直非常谨慎，加之市场环境不成熟，因此过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款，市场上很少有按揭贷款、贷款证券化产品。”陈剑波表示。

　　今年7月，邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。从发行结果看，该产品的基础资产加权利率是5.88%，mbs发行利率是5.8%和6.79%。业内人士认为，该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，说明当时投标认购的情况不是很理想。

　　多位银行业分析师强调，mbs之所以没有在国内发展起来，一方面的原因是政府部门缺乏政策支持，对金融创新产品监管较严，因此市场交易活跃度很低，另外一方面则是缺乏做大mbs交易的市场机制、运作模式和金融平台机构。

　　“邮储银行发行的产品，只是一个单一银行的尝试。按照一般的规律，中国的mbs从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，至少需要8-10年很难走上正轨。”丁祖昱表示。

　　“首先这一政策下的政府审批机制就没有落地。”陈剑波表示，此前业内盛传信贷资产证券化的发行将实行备案制，这被业内认为将极大地提高信贷资产证券化产品的发行进度，但实际上，截至目前备案制仍未落地。

　　陈剑波还告诉记者，自国内金融市场重启信贷资产证券化试点以来，出于对风险的规避，金融机构发行的信贷资产支持证券多集中于短期限产品，对于大量存在于银行资产负债表中的长期限贷款则涉及较少，因此mbs这类长久期产品也缺乏相应的定价机制。

　　“房贷资产支持证券期限较长，如果利率达不到投资者的预期，那就会遇到市场购买力不足的问题。”投资顾问李敏告诉记者，目前银行发行的一些中短期产品利率基本都能达到5%以上，已经基本可以满足市场需要，因此rmbs的收益回报只有做得更高才能找到市场。

　　房地产行业多位分析人士则表示，房地产行业在过去10年可以说是野蛮生长的繁荣期，在这个时期内，行业发展的秩序性并没有得到进一步明确规范，在房地产行业中缺乏对违约率、贷款提前偿还率等参数的合理约定，而这则是mbs在实际操作中可能存在的最大风险之一。

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