华尔街知名分析师梅瑞迪丝·惠特尼(Meredith Whitney)因在全球金融危机爆发前就花旗集团所面临的风险发出了先见之明的警告而闻名，她在最近的一次采访中对美国房地产市场发出了警告。

　　与许多市场观察人士不同，惠特尼并不担心严重的经济衰退。她在这次采访中表示，消费者的财务状况似乎很健康。尽管信用卡债务稳步上升，但消费依然强劲，失业率也相对较低。

　　相反，惠特尼担心，美国房地产市场将在未来几年面临调整。

　　“婴儿潮一代”可能会导致房价下跌

　　惠特尼认为，随着人口结构的变化逆转了根深蒂固的供需动态，房地产价格注定会在压力下下跌。考虑到美国房价自2020年3月以来上涨了42%，而且十多年来没有下跌，这对房主来说将是一个冲击。

　　自金融危机以来，美国一直存在严重的住房短缺问题。由于担心经济再次低迷，焦躁不安的开发商多年来一直在建造房屋，这让卖家对买家产生了严重的影响力。这将房屋净值推至历史新高，代价是人们的负担能力下降。

　　居高不下的房价让数以百万计的潜在买家被排除在市场之外，高昂的学生债务水平也是如此。2022年底，全美房地产经纪人协会(NAR)发现，只有26%的购房者完成了他们的第一套房产交易，这是有史以来的最低水平。该公司还指出，典型的首次购房者的年龄达到了创纪录的36岁。

　　根据人口普查数据，2021年，只有10%的美国房主年龄在35岁以下。根据Statista的数据，截至2022年第三季度，该年龄段的合格人群中只有不到40%拥有住房，甚至不到75岁及以上人群比例的一半，远低于45岁至54岁人群。

　　史无前例的房地产价格上涨速度让“婴儿潮一代”和“沉默的一代”受益匪浅。惠特尼指出，普通房主的年龄从未如此之大，而年轻人可能很难赶上异常紧张的市场。

　　惠特尼说：“如果你在过去10年里没有拥有过住房，你就错过了美国最大的财富创造者——创造了21万亿美元的股权。”

　　然而，房主轻松获利的日子已经屈指可数了。

　　惠特尼认为，随着住房供应短缺转变为供过于求，房地产价值将会下降。她说，房屋市场将充斥着大量房产，这些房产来自仍在努力追赶的房屋建筑商，以及希望缩小规模、节省开支的老卖家。大量的可用房屋将帮助无数年轻人以合理的价格购买房产——这是他们期待已久的机会。

　　惠特尼说。“如果你看看50岁及以上的房主所占的比例，这是一个惊人的数字。如果你从历史上看，50岁以上的人群中有50%的人通常会出售房产并缩小规模，这是成本驱动的。”

　　她接着说：“即使你把这个数字折现为一个非常保守的数字，从数学的角度来看，它只是把大量的住房库存放在市场上。”

　　然而，惠特尼说，美国人口老龄化不会导致房地产市场一夜之间崩溃。她说，在这个十年结束之前，房地产价格可能不会下跌，不过她补充说，房主现在检查他们的房屋净值是否特别危险还为时过早。

　　“这只是时间问题，”惠特尼在谈到房价下跌时说，“再说一次，这不是一朝一夕的事情，但看到它的影响会很有趣。”

　　惠特尼说，随着房价下跌，一些州的房主将比其他州受到更大的伤害。各地区的人口迁移模式已经很明显，但她预计，即将到来的市场调整将更加细致。

　　惠特尼在谈到移民趋势时说：“各州的情况将各自不同，所以我预料到这种情况会发生。有了10年多、12年的数据，现在我可以看看它，知道事实上，它确实发生过，而且正在发生。”

　　惠特尼指出了四个房地产价格最终会走软的州：宾夕法尼亚州、康涅狄格州、新泽西州和伊利诺伊州。在房价可能上涨的州中，她举了德克萨斯州的例子，该州气候温暖，移民趋势良好。