广东“最严公积金”新政恐调整 与中央政策冲突

　　10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），通知要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金！

　　该通知与上周末审议通过的广州“最严公积金”新政似乎有多处抵触：广州新政明确公积金贷过一次不能再贷，除要求连续正常缴纳公积金6个月公积金外，还要求本地人累计缴存住房公积金两年（含）以上，非本市户籍累计缴存公积金三年（含）；广州目前虽然已与佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆等8座城市实现公积金互贷，但前提是满足购房所在城市的购房及贷款政策。

　　业内人士指出，《通知》下发后，广州的公积金政策恐要再调。但问题是，巧妇难为无米炊啊！

　　广州住房公积金中心回应称，目前还没看到三部门印发的这份正式文件，待下来后将认真研究，会对刚审议通过的公积金新政重新核对，如果其中有抵触的地方，会坚决执行中央对公积金管理规定的调整。

　　公积金中心表示，广州前几年曾进行过异地互认的探索，如由广东省住建厅统筹、广州公积金中心负责协调，与佛山等8座城市签订异地互贷协议，但未形成机制，待中央文件下来后再研究落实。

　　“这个文件应该是希望能达到全国任何一个城市都能互认，这在公积金中心系统应该不难做到。”满堂红研究部高级经理周峰指出，只要各城市的公积金管理系统是联网的，对于特定的准买家，可以在大城市缴存公积金，再前往中小城市使用公积金购房，在购房成本上是可以得到有效节省的。问题是，周边城市的公积金能否运用到广州的市场，被购房者所用，决定权在广州的公积金中心。

　　三大冲突

　　二套房能否公积金贷款？

　　记者发现，央版公积金新政与穗版“最严公积金”新政存在三大冲突。

　　冲突1

　　可贷二次VS只贷一次

　　《通知》强调，住房公积金贷款对象为“购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工”。

　　而在广州，10月11日刚通过最严新政，其中明确公积金不能贷两次。公积金中心表示，由于贷款有限，如果允许多次使用公积金贷款，实际是剥夺了排于其后的首次使用公积金贷款的买家的权利。

　　冲突2

　　连缴半年VS累缴两年

　　据住建部等发布的联合通知，职工只需连续缴存公积金6个月（含）以上，即可申请个人住房公积金贷款。对曾在异地缴存住房公积金的，在现缴存地缴存不满6个月，缴存时间还可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　但根据广州公积金新政，则除要求连续正常缴纳6个月公积金外，还要求本地人累计缴存住房公积金两年（含）以上，非本市户籍累计缴存公积金三年（含）。

　　冲突3

　　异地互认VS符合政策

　　《通知》要求，推进公积金异地使用，实现异地互认、转移接续。今后，在工作地缴存的公积金，可用于异地购房贷款。

　　2009年，广州曾与佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆签订协议，这8座城市公积金缴存职工，在其中任一城市购买住房时，皆可凭借一些必要的资料向当地公积金管理中心申请公积金贷款。去年5月，原协议到期，目前8城仍默认执行并等待省厅牵头重签。而中央这一通知的下发，必然会推动更多的城市加入到公积金互认互贷的队伍中来。

　　不过，虽然这8座城市实现公积金互贷，前提是满足购房所在城市的购房及贷款政策。比如，在佛山缴纳公积金，想在广州买房，按照目前公积金政策，外地户籍需满足三年社保+连缴12个月公积金才行。

　　业内分析

　　无米下锅，广州执行有点难

　　针对《通知》要求，员马光远认为，住房公积金如果能够实现异地提取、使用，意味着我们之前形成的公积金区域性市场被彻底打破。一方面可以把整个住房公积金撬动起来。我们实施了这么多年的住房公积金，大多数情况下没有被使用起来，我们积淀了很多资金，造成了很大的浪费。另一方面，对大家买房也好，投资也好，肯定会起到一个很好的推动作用。

　　马光远同时指出，要真正打通的话并不容易，因为现在住房公积金基本上都集中在各地自己手里面，它实行的是属地管理，而不是有一个统一的账号等，所以具体实施还有一定的难度。

　　“巧妇难为无米炊啊！”业内人士指出，对广州来说，执行该《通知》可能有点难度。因为广州公积金已达到全国最高提取比例。目前北京和上海的公积金提取比例仅约50%，而广州当年新增提取比例就达到76%，个别月份甚至超80%。如果真没米下锅，广州是不是也得跟着政策走？

　　房地产方面的律师指出，国家下发的通知只是一个大致方向，并不能作为执行细则，需经过由省到各地部门的层层下达，最终执行以各地方制定的细则为准。

　　观全国

　　对楼市影响有多大？

　　近期，有关公积金方面的新政接连出台，包括取消住房公积金个人住房贷款、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目以减轻职工贷款负担；公积金贷款连缴6月可申请；实现异地互认等等。有专家直指，三部委下发《通知》，一方面是规范管理运营，另一方面则会影响购房者预期。从现阶段来看，政府已经酝酿第三波救市政策，税费减免购房补贴成第三波救市特征。这对楼市影响有多大？

　　中原地产首席分析师张大伟认为，土地财政存在使得各地在楼市降温的情况下，出台救市政策愈加频繁，力度也越来越大。未来各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力的政策将愈加频繁。

　　不过，也有冷眼旁观者。住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示，此次公积金放松虽然会影响购房者预期，但影响极为有限，其更大的意义在于规范公积金管理运营。“各地公积金收费项目各有不同，例如有的地方有担保收费，有的地方则没有，进行整顿后，一方面降低了购房者负担，另一方面更有利于管理。”

　　中金在线引述地产专业人士分析指出，《通知》看似松绑和刺激力度很大，但仍属于购房者信心刺激政策，刺激更多的潜在购房者结束楼市观望、尽快买房；说实话，就刺激力度来讲，远不如一些地方制定的新刺激政策。中央决心让楼市回暖。“不管你承认还是不承认，中央政府的态度至此已经非常明确。”

　　看广州

　　对市场冲击或极微

　　中原地产提供的成交统计显示，目前广州二手楼市客户选择一次性付款比例超过4成，较1季度提升5个百分点左右。在贷款方式方面，公积金贷款比例在9月份已降低到历史低点，仅有1成多客户用公积金贷款，骤降两成，贷款比例提升到7成，相比第一季度时提升了4成左右。

　　“今年前三季度，通过满堂红促成的二手住宅买卖交易中，二次申请公积金的比例为7.5%，不算大。”满堂红研究部高级经理周峰分析，即使公积金贷款新政在年底前出台，对市场的影响还是非常有限。商业银行房贷在政策支持下，如能调整到基准利率8折左右，加上在审批时间上的优势，吸引力将会远远超过公积金贷款。接下来，相信不少一手楼盘也会加大力度，力促买家更多选择与开发商有合作关系的商业银行提供的房贷产品。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，因为公积金申请难度大，开发商不喜欢，在相同条件下，开发商会把优惠更多地给商业贷款，公积金的作用、优势会越来越弱。

　　暨南大学教授胡刚分析，当前中央政策已经明确加大力度支持包括首次改善需求在内的刚需需求购房者，商业银行房贷放松也将释放大量的楼市购买力，公积金新政策对市场冲击极微。